La capacità di un agente immobiliare, soprattutto se con un background da Project Manager PMP®, è quello di affrontare i vari problemi che sicuramente spunteranno fuori è fondamentale. Nel mercato immobiliare, la capacità di affrontare gli imprevisti fa la differenza tra una trattativa fluida e una piena di ostacoli. Per questo motivo, uno strumento chiave è il Risk Register, chiamato in italiano Registro dei Rischi.
Cosa è il Risk Register, a cosa serve e perché è utile avere un Registro dei Rischi immobiliari
Il Risk Register immobiliare è un documento strutturato che raccoglie, organizza e aggiorna tutti i rischi immobiliari potenziali legati a una compravendita: tecnici, legali, economici, fiscali e operativi. Il Registro dei Rischi serve a:
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identificare in anticipo i rischi immobiliari più comuni;
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valutare la probabilità e l’impatto di ciascun rischio;
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pianificare le azioni per ridurre, controllare o accettare i rischi;
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mantenere sotto controllo l’evoluzione della trattativa immobiliare;
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aumentare la trasparenza verso clienti acquirenti e venditori.
In pratica, il Risk Register trasforma l’incertezza tipica del mercato immobiliare in un processo gestibile.
Perché è utile che i clienti scelgano un agente immobiliare che applichi il Registro dei Rischi
Dal punto di vista del cliente, il Risk Register immobiliare è uno strumento di tutela:
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rende chiari i rischi immobiliari prima di firmare un impegno;
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permette di prendere decisioni consapevoli, basate su informazioni reali;
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aiuta a valutare se accettare un rischio, ridurlo o evitarlo;
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riduce lo stress e le sorprese durante la compravendita.
Il cliente non subisce il processo, ma lo comprende e lo governa.
Cosa contiene un Risk Register immobiliare
Un Risk Register applicato al settore immobiliare può includere le seguenti voci:
- ID: Ogni rischio viene identificato con un codice univoco (es. T-01 per rischi tecnici, L-02 per rischi legali). Questo facilita la comunicazione tra agente, cliente e professionisti coinvolti;
- Descrizione: Una descrizione chiara e sintetica del rischio immobiliare, ad esempio: “Difformità catastale non sanata”;
- Categoria: La tipologia di rischio immobiliare:
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tecnico
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urbanistico
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legale
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fiscale
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finanziario
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di mercato
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- Probabilità: La possibilità che il rischio si verifichi (bassa, media, alta o percentuale);
- Impatto: L’effetto del rischio sulla compravendita, in termini di: Tempi, Costi, Possibilità di chiudere l’operazione. L’impatto può essere valutato con una scala da 1 (insignificante) a 5 (catastrofico);
- Score: Il valore ottenuto dalla combinazione di probabilità e impatto. Questo aiuta a capire quali rischi immobiliari trattare con priorità, spesso in collegamento con una Risk Probability and Impact Matrix;
- Risposta pianificata: La strategia prevista se il rischio si manifesta: verifica tecnica, sanatoria, rinegoziazione, clausola contrattuale.;
- Responsabile: Chi monitora il rischio: agente immobiliare, tecnico, notaio o cliente;
- Azione: Cosa è stato fatto concretamente per gestire il rischio;
- Stato del Rischio: Aperto, in monitoraggio, risolto;
- Note: Qualsiasi informazione utile aggiuntiva.
Come identificare i possibili eventi da mettere nel Risk Register
L’identificazione dei rischi immobiliari può avvenire in diversi modi:
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esperienza diretta dell’agente immobiliare;
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analisi di casi simili già gestiti;
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confronto con tecnici, notai e consulenti;
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checklist immobiliari;
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analisi documentale (visure, planimetrie, regolamenti condominiali).
Più il Registro dei Rischi è realistico, più diventa uno strumento efficace.
Quali strategie usare per gestire i rischi immobiliari
Per ogni rischio nel Risk Register, si può scegliere una strategia:
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evitamento: rinunciare all’operazione se il rischio è troppo alto;
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riduzione: diminuire probabilità o impatto con verifiche e controlli;
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trasferimento: demandare il rischio a terzi (assicurazioni, garanzie);
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accettazione consapevole: procedere sapendo cosa può accadere.
Nel mercato immobiliare, l’accettazione informata è spesso la scelta più realistica.
Un approccio più agile al Registro dei Rischi immobiliari
Oggi il Risk Register immobiliare non è un documento statico, ma uno strumento dinamico. I rischi immobiliari cambiano durante la trattativa: emergono nuove informazioni, si risolvono problemi, se ne scoprono altri. Un approccio più agile prevede:
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aggiornamenti frequenti del Registro dei Rischi;
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confronto continuo tra agente e cliente;
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adattamento delle strategie in base all’evoluzione del contesto.
Proprio come nel Project Management moderno, anche nell’immobiliare la gestione del rischio è un processo vivo.
