Nel mondo della compravendita immobiliare, gli imprevisti sono all’ordine del giorno. Tuttavia, non tutti i rischi sono uguali: alcuni possono essere trascurabili, mentre altri possono far saltare definitivamente un affare. Come agente immobiliare e Project Manager professionista (PMP®), il mio obiettivo è applicare metodologie rigorose per garantire che ogni transazione proceda senza intoppi.
Uno degli strumenti più potenti che utilizzo per tutelare i miei clienti è la Risk Probability and Impact Matrix. In questo articolo vedremo come questo tool di Project Management possa fare la differenza nella tua prossima operazione immobiliare.

Cos’è la Risk Probability and Impact Matrix

In italiano viene chiamata Matrice della Probabilità e dell’Impatto dei Rischi. Si tratta di uno strumento analitico, solitamente strutturato come una tabella 5×5, che permette di catalogare e studiare i potenziali eventi avversi con un approccio qualitativo.
L’essenza di questo strumento è dare il giusto peso agli imprevisti per riconoscere quelli che possono creare seri problemi e, di conseguenza, prevenirli efficacemente. Nella gestione dei rischi immobiliari, non ci limitiamo a elencare cosa potrebbe andare storto, ma quantifichiamo la pericolosità di ogni evento.

L’importanza di una Checklist dei rischi e dei problemi immobiliari 

Prima di tutto è importante preparare una lista dei rischi che inseriremo nel Risk Register o Registro dei Rischi (qui puoi leggere Cosa è il Risk Register e come realizzarlo). In questa inseriremo una lista dei rischi, le strategia per affrontarli e tante altre informazioni fondamentali prima di iniziare la lavorazione, compresa la loro pericolosità. Nel Registro scriveremo gli imprevisti che reputiamo probabili e di forte impatto sul progetto ma sarà altrettanto importante realizzare una Risk Watch-List in cui elencheremo quegli eventi minori che sembrano poco probabili o che non ci creerebbero troppi grattacapi: in questo modo terremo tutte le eventualità sempre sotto controllo per gestirle al minimo accenno di presentazione. 

A cosa serve la matrice nel settore immobiliare

Nel mercato immobiliare, la matrice serve per:

• identificare e classificare i principali problemi immobiliari e rischi immobiliari legati a una transazione;

• visualizzare quali rischi hanno maggiore probabilità di manifestarsi e quale gravità avrebbero;

• aiutare agenti e clienti a evitare problemi quando si acquista casa o a ridurre problemi quando si vende casa grazie a una pianificazione preventiva;

• prioritizzare le attività da svolgere per mitigare i rischi più critici prima della firma del contratto.

In parole semplici, la matrice non elimina i rischi, ma li rende evidenti e gestibili.

Perché la Risk Probability and Impact Matrix è utile agli agenti immobiliari

Agenti immobiliari esperti sanno che la maggior parte dei problemi immobiliari e dei rischi immobiliari deriva da eventi non previsti o mal valutati. Ecco perché utilizzare una matrice di probabilità e impatto è utile:

• aiuta nella valutazione professionale delle offerte e delle condizioni contrattuali;

• permette di evitare problemi quando si acquista casa informando il cliente sui rischi più probabili (come irregolarità catastali o problematiche di condominio);

• supporta il cliente nell’evitare problemi quando si vende casa pianificando controlli e mitigazioni (come verifiche urbanistiche, diagnosi tecniche e condizioni di mercato);

• migliora la fiducia del cliente perché dimostra una gestione proattiva dei rischi immobiliari.

Utilizzando la matrice, l’agente costruisce un quadro chiaro di ciò che può andare storto e di quanto quei problemi potrebbero gravare sul processo.

Perché è utile per i clienti

Come cliente, capire i rischi immobiliari e i problemi immobiliari è fondamentale per proteggere il tuo investimento o la vendita:

• la matrice ti permette di visualizzare chiaramente quali aspetti della transazione sono più rischiosi;

• ti aiuta a evitare problemi quando si acquista casa evidenziando rischi come servitù non dichiarate o vincoli urbanistici;

• ti prepara a evitare problemi quando si vende casa perché puoi affrontare preventivamente questioni come difformità catastali o richieste di riparazione;

• facilita decisioni più consapevoli (ad esempio, accettare una riduzione di prezzo o richiedere garanzie contrattuali).

In pratica, una matrice ben fatta trasferisce la complessità dei problemi immobiliari in un linguaggio chiaro e operativo.

Cosa e Come Realizzare un Risk Probability and Impact Matrix

Una checklist di tutti i possibili Rischi, ovviamente, non è sufficiente perché (faccio un esempio generale) un conto è “La tintoria non fa in tempo a portare le tute da lavoro pulite” e un altro è “Il macchinario principale si inceppa bloccando la lavorazione”. Sono entrambi degli eventi che rischiano di rallentarci, ma il primo è facilmente gestibile, mentre il secondo è molto più complesso ed ha un impatto forte sulla produzione. Per questo usiamo il tool Risk Probability and Impact Matrix (Matrice della Probabilità e dell’Impatto dei Rischi) e studiamo i vari rischi con un approccio qualitativo. Ecco il procedimento:

• Definiamo la Probabilità: Ad ogni rischio assegniamo una percentuale da 1% (basso) a 100% (alto) sulla possibilità che possa accadere. Io preferisco utilizzare la percentuale, ma si può scegliere anche di assegnare un valore da 1 (basso) a 5 (alto);
• Identifichiamo l’Impatto: Ad ogni rischio della lista assegniamo un valore sul loro possibile impatto sulla produzione:

5 – Catastrofico
4 – Serio
3 – Moderato
2 – Minore
1 – Insignificante

• Inseriamo i dati nelle tabelle: Una volta stabiliti questi valori vanno inseriti all’interno del diagramma, scegliendo uno dei due disponibili. Queste chart ci permettono di vedere la pericolosità dei rischi in uno spazio fisico (tabella A) o in uno schema a colori (tabella B) dove il verde significa un basso livello di probabilità e di impatto mentre il rosso rappresenta l’opposto.
• Conteggio: Volendo si può ottenere un punteggio moltiplicando il valore dell’impatto per il valore della probabilità.

In questo modo abbiamo uno strumento che ci permette di vedere in modo semplice e diretto, quali sono i rischi di cui tenere maggiormente conto.
E adesso? Disegniamo il nostro Risk Probability and Impact Matrix.

Una volta ultimato il Risk Probability and Impact Matrix inseriamo questi valori anche nel Risk Register che quindi assumerà un valore ancora maggiore.
Questo è il momento di pensare anche alle possibili azioni da prendere per gestire i rischi nel momento in cui questi dovessero presentarsi. Ovvero, è il momento di preparare un piano B: qui puoi leggere i 5 passi per un Piano B infallibile.

Qualche esempio pratico nel mercato immobiliare

Esempio 1: Problemi quando si vende casa

Un venditore potrebbe trovarsi di fronte a problemi immobiliari come difformità tra planimetria e immobile reale. La matrice mostra che questa evenienza ha alta probabilità e alto impatto: il rischio viene collocato nel quadrante rosso, indicando la necessità di azioni immediate (es. regolarizzazione catastale prima della vendita).

Esempio 2: Evitare problemi quando si acquista casa

Un compratore valuta un appartamento con possibilità di vincoli storici. La matrice posiziona questo rischio come probabile con alto impatto su costi e tempi. Questo porta il cliente a richiedere una verifica storica e urbanistica prima di impegnarsi, riducendo così i rischi immobiliari.