PIANO CASA 2026. MISURE PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA

• Immobili esistenti. L’obiettivo è riqualificare gli immobili ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) che oggi sono inutilizzabili perché abbandonati o non abitabilità. Il Governo vuole recupare 100.000 residenze in 10 anni, ma conta di arrivare alle 60.000 unità già nei primi 12 mesi. 
• Immobili da costruire. La misura prevede anche di spingere i privati a costruire nuove residenze popolari. Su 100 costruiti da zero, infatti, i privati almeno 70 dovranno essere di edilizia popolare e venduti o locati con uno sconto del 33% rispetto agli altri. Solo per questi ultimi, i privati potranno beneficiare di una serie di procedure semplificate.
• Commissario straordinario . In caso di lavori dal valore superiore al milione di euro, verrà nominato un Commissario straordinario che darà le necessarie autorizzazioni dopo aver sentito tutte le parti coinvolte.
• Riscatto. Gli assegnatari delle case ERP potranno riscattare gli immobili affittati o assegnati. Questo dovrebbe valere sia per le case già assegnate e sia per quelle future da costruire.

PIANO CASA 2026. MISURE CONTRO L’OCCUPAZIONE ABUSIVA

È uno dei grandi problemi immobiliari, ovvero gli immobili occupati abusivamente da chi l’ha fatto con la forza e da chi ha smesso di pagare l’affitto o non vuole traslocare dopo la fine del contratto.
Per questo il Governo ha previsto nuove procedure per accellerare gli sfratti. 

• Tempi. Saranno più rapidi con decreti d’urgenza del Giudice per liberare l’immobile entro 15 giorni.
• Penale. Se l’inquilino abusivo non lasciasse la proprietà, è prevsita una penale dell’1% del canone mensile per ogni giorno in più oltre il termine fissato dal Giudice.

PIANO CASA 2026. LE ALTRE MISURE

• Oneri dei Notai. Il Governo, in accordo con gli organi di settore, è riuscito a ottenere il dimezzamento degli oneri dei notai per compravendita, locazione o assegnazione dei contratti per l’edilizia a prezzi calmierati.
• Genitori separati. È previsto un fondo di circa 400-500 euro al mese per i genitori separati che potranno così affittare un appartamento per le visite ai propri figli. Il Governo stima una platea di 15.000 genitori separati che oggi devono pagare a proprie spese di alberghi o dell’affitto di unità immobiliari dove si recano per essere presenti alla vita dei propri figli.

Foto: Immagine di bearfotos su Magnific

La prima volta che entri nel Sacro Bosco di Bomarzo, ti chiedi se sei finito in un sogno. O in un incubo. O in entrambi. Dipende da come la guardi. Ci sono creature di pietra che ti fissano, bocche spalancate dove puoi entrare, case storte che ti fanno perdere l’equilibrio. È un posto che non assomiglia a nessun altro al mondo. E non è una frase fatta: è letteralmente così. Questo parco, chiamato anche Parco dei Mostri o Villa delle Meraviglie, è stato creato nel XVI secolo da un principe visionario, Pier Francesco Orsini, detto Vicino. E ancora oggi nessuno ha capito fino in fondo cosa volesse dire con tutte quelle sculture. Ma forse è proprio questo il bello.

Pier Francesco Orsini, la storia di un principe innamorato

Vicino Orsini nacque il 4 luglio 1523 a Roma. Era un nobile della potente famiglia Orsini, aveva partecipato alle guerre che devastarono l’Europa nella prima metà del Cinquecento, aveva visto morte e distruzione. Quando tornò a Bomarzo, commissionò all’architetto Pirro Ligorio la realizzazione di questo parco straordinario. Secondo la tradizione, lo fece “sol per sfogare il core” dopo la morte della moglie Giulia Farnese. Le prime notizie certe del parco risalgono al 1563, quando il letterato Annibal Caro, amico di Orsini, parlò in una lettera delle “cose stravaganti e soprannaturali” che si trovavano nel “boschetto del signor Vicino”.
Vicino dedicò alla realizzazione del progetto gli ultimi trent’anni della sua vita. La prima parte dei lavori fu conclusa già nel 1552, ma il parco continuò a crescere e modificarsi fino alla morte del principe, nel 1585.

Parliamo di Pirro Ligorio, l’architetto, non proprio l’ultimo che passava. Lui è stato l’architetto, tra le varie, di Villa d’Este di Tivoli, il soffitto della navata centrale di San Giovanni in Laterano a Roma, vari lavori di completamento di San Pietro a Roma, ha realizzato i contrafforti per impedire il crollo della Cappella Sistina e ha ristrutturato (e ricostruito in parte) il Castello Estense di Ferrara. Un vero genio dell’architettura, l’uomo perfetto per il Sacro Bosco.

Dopo di che, il Sacro Bosco venne abbandonato. Per secoli. La vegetazione invase i sentieri, ricoprì le sculture di rampicanti, cancellò i colori con cui un tempo erano dipinte le statue. Finché, negli anni ’50 del Novecento, i coniugi Giancarlo e Tina Severi Bettini acquistarono il parco, lo restaurarono e lo aprirono al pubblico nel 1954.
Nel 1948, Salvador Dalí visitò il Sacro Bosco e si fece fotografare in pose originali tra le sculture. Lo definì “un’invenzione storica unica”.

E Dalì non è stato l’unico personaggio importante ad innamorarsi del Sacro Bosco di Bomarzo:

• Il compositore argentino Alberto Ginastera compose nel 1967 l’opera “Bomarzo” su libretto di Manuel Mujica Laínez, basata sul suo romanzo del 1962 sulla vita di Vicino Orsini.
• Le statue un tempo erano dipinte a colori vivaci. Immagina come doveva essere.
• Goethe ne parlò nei suoi scritti.
• Il parco non segue regole prospettiche. Gli elementi sono svincolati tra loro, creando un rapporto sconcertante con la natura.
• Non si possono portare cani all’interno del parco, tranne cani guida per non vedenti. C’è un’area all’ingresso dove lasciarli durante la visita.

Cosa rappresenta davvero il Sacro Bosco di Bomarzo

Questa è la parte complicata. Perché nessuno lo sa con certezza. Il parco è un enigma che studiosi e appassionati cercano di decifrare da secoli. Secondo alcune interpretazioni, il Sacro Bosco è un libro scolpito nella pietra, un percorso iniziatico dove le varie tappe corrispondono alle prove che l’anima deve compiere. Le varie tappe sarebbero le sculture in pietra. Un po’ come il cammino di Dante nella Divina Commedia. Il percorso si sviluppa su tre livelli nella collina, salendo verso una simbolica piramide che rappresenta la vita, dove si compie una sorta di purificazione dell’anima.
Il parco segue metaforicamente le fasi della “Grande Opera” alchemica:

• Nigredo (Opera al Nero): Il disorientamento nel bosco oscuro, tra mostri e paure (la Casa Pendente, i Giganti che lottano).
• Albedo (Opera al Bianco): La purificazione attraverso le fontane e il confronto con figure mitologiche come Venere o le Grazie.
• Rubedo (Opera al Rosso): Il raggiungimento della sapienza e del sacro nel Tempio finale

Altre interpretazioni parlano di alchimia, di filosofia ermetica, di letteratura cavalleresca. Fatto sta che Vicino Orsini, da buon uomo colto del Rinascimento, conosceva perfettamente i poemi cavallereschi, i miti classici, le teorie esoteriche dell’epoca. E tutto questo lo ha messo nelle sue sculture, ma ha evitato accuratamente ogni spiegazione palese. Le didascalie che si trovano qua e là sono enigmi, non istruzioni. Vicino voleva che ogni visitatore trovasse il proprio significato, che ci ragionasse sopra, che si perdesse e si ritrovasse tra quelle creature di pietra.

Il percorso tra i mostri: il significato simbolico di ogni statua

Il parco si estende su circa 3 ettari di bosco. I sentieri si snodano tra conifere e latifoglie, salendo e scendendo per la collina. Le sculture sono state realizzate direttamente nei massi di peperino che si trovavano sul posto, quindi ogni statua è parte del terreno stesso.

• Le Sfingi: Appena varcata la soglia monumentale del bosco, due Sfingi ti accolgono. Una a destra, una a sinistra. Il loro aspetto ricalca tanto il modello classico di donna col corpo di leone quanto quello egizio, poiché sono entrambe prive di ali. Le due creature sono poste simbolicamente a guardia del parco.
L’iscrizione a sinistra recita: “Chi con ciglia inarcate et labbra strette non va per questo loco, manco ammira le famose del mondo moli sette”.
Quella a destra: “Tu ch’entri qua pon mente parte a parte et dimmi poi se tante maraviglie sien fatte per incanto o pur per arte”

• Proteo o Glauco: È il primo vero “mostro” che incontri. Nella mitologia, Glauco era un pescatore che si trasformò in un tritone marino dopo aver mangiato un’erba magica. Qui ti accoglie con occhi sgranati, narici dilatate, bocca spalancata. Sul capo sorregge un globo di pietra, sulla cui cima è posta una piccola torre: questa iconografia rimanda al mondo, dominato dal simbolo degli Orsini.

• Il Mausoleo: Un grande masso apparentemente informe, in realtà modellato per sembrare il frontone di una tomba etrusca. Le decorazioni ricalcano quelle di una tomba rinvenuta a Sovana.

• La Gigantomachia: Denominato anche “il Colosso”, è la statua più grande del parco. Rappresenta la lotta di due giganti, identificati come Ercole e Caco. Intorno a loro, alcune figure di guerrieri, ormai erose dal tempo. Un’iscrizione in endecasillabi esalta il gruppo: “Se Rodi altier già fu del suo Colosso pur di quest’il mio bosco ancho si gloria e per più non poter fo quant’io posso”. È simbolo del percorso di purificazione, visto che anche le 12 fatiche di Ercole sono considerate una metafora spirituale.

• La Tartaruga e la Balena: Sul guscio tondeggiante è collocata la statua di una Nike, e una grossa balena che emerge dalla terra. I due animali sembrano fissarsi reciprocamente. La tartaruga è simbolo di stabilità e longevità, rappresenta l’unione tra la terra e il cielo. Il gruppo scultoreo è il passaggio verso la purificazione e la donna alata è l’apice di questa trasformazione.

• Pegaso: Dalla vasca di una fontana emerge la figura di Pegaso. Il cavallo simboleggia la passionalità e l’impetuosità istintiva che può essere dominata dalla volontà spirituale umana, rappresentata dalle sue ali. A poca distanza il cosiddetto “Albero-statua”, un tronco di larice scolpito su un masso.

• Ninfeo: Un grande ambiente a vasca che ricalca i ninfei d’età greco-romana, decorato con le figure delle tre Grazie e di tre ninfe. Sulla parete est si trova la colossale scultura di Venere su una grossa conchiglia, mentre nei dintorni è visibile una fontana ornata da figure di delfini.

• Il Teatro: È la riproduzione molto piccola di un’esedra del palcoscenico.

• La Casa Pendente: Un piccolo edificio costruito su un masso inclinato di 23 gradi, la stessa inclinazione dell’asse terrestre. Quando ci entri, perdi ogni riferimento e causa smarrimento e perdita dell’equilibrio (il pavimento non è a 90° rispetto ai muri). Ti sembra di essere ubriaco, anche se sei perfettamente sobrio. La sensazione di instabilità è fortissima. Su una delle facciate è leggibile l’iscrizione: “Animus quiescendo fit prudentior ergo” (L’animo tacendo diviene più assennato).

• Nettuno e la Ninfa dormiente: Un grande piazzale scandito da enormi vasi in pietra, un tempo ornati da iscrizioni oggi non più leggibili, conduce alla maestosa statua di Nettuno, dio dei mari, adagiato su un letto d’acqua, come le divinità fluviali d’epoca romana, e con un delfino tra le braccia. A poca distanza, una ninfa gigantesca dorme poggiata sinuosamente su un braccio.

• Cerere: Dea delle messi e madre di Proserpina, è rappresentata come una gigantesca donna recante un cesto di spighe sul capo e nelle mani una fiaccola e la cornucopia. Attorno a lei si scorgono figure di creature del bosco.

• L’Elefante: Un elefante che porta una torre sulla schiena e tiene stretto un legionario romano con la proboscide. Si pensa che alluda alla morte del figlio di Vicino, Orazio, morto nella battaglia di Lepanto, o un riferimento all’impresa di Annibale durante le guerre puniche.

• Il Drago: Si tratta di una viverna, uno spaventoso mostro rettiliforme che lotta contro tre animali, oggi non più riconoscibili.

• L’Orco (o Ogre): È la scultura più famosa del parco. Una testa gigantesca con la bocca spalancata, tanto grande che puoi entrarci dentro. Sul labbro superiore c’è scritto “Ogni pensiero vola”. La forma dell’ambiente fa sì che le voci e i suoni rimbalzino sulle pareti creando un’eco dall’effetto spaventoso.

• Vaso, Ariete e Panca etrusca: Si tratta di tre figure poste a poca distanza fra loro: una gigantesca anfora decorata con una testa di gorgone, un ariete seduto (molto rovinato) e una panca che ricalca la forma di un triclinium etrusco o romano, collocata dentro una nicchia che riporta un’iscrizione in versi: “Voi che pel mondo gite errando vaghi di veder maraviglie alte et stupende venite qua dove son faccie horrende, elefanti, leoni, orsi, orchi et draghi”.

• Proserpina e Cerbero: La regina dell’Ade, molto rovinata, è rappresentata come una donna a braccia aperte, la cui veste è in realtà un’ampia panca su cui è possibile sostare. A pochi passi da lei è Cerbero, il cane dotato di tre teste, a guardia dell’Oltretomba. Alle spalle delle due figure si trova il piazzale delle Pigne, così denominato perché delimitato da sculture che riprendono il pignone assieme ad altre a forma di ghianda. È simbolo del ciclo della vita e della morte, visto che Proserpina emergendo da sottoterra genera il rifiorire della vita.

• Echidna e la Furia Alata: Di fronte al piazzale delle Pigne si trovano due mostruose sculture affrontate. Echidna è ritratta come una colossale donna con due code di serpente al posto delle gambe, simile all’iconografia medievale della sirena. La Furia è una donna con coda e ali di drago. Tra di loro sono accucciati due leoni, figli di Echidna, presenti nello stemma di Viterbo.

• Il Tempietto: Nel punto più alto del parco c’è un tempietto che Vicino dedicò alla memoria della moglie Giulia Farnese. Fu ostruito vent’anni dopo rispetto al resto del parco. Il tempio riprende forme architettoniche di diverse epoche: quella classica (frontone, colonnato e vestibolo) e quella rinascimentale (cupola). Quest’ultima ha la particolarità di essere stata modellata sulla base di quella di Santa Maria del Fiore a Firenze. L’interno è costituito da una piccolissima aula circolare, nella quale la famiglia Bettini, che ha restaurato il complesso, ha posto una lapide alla memoria di Tina Severi Bettini e di Giancarlo Bettini.
È l’unico edificio “normale” del parco, classico, armonico, in contrasto con tutto il resto. Come a dire: dopo il caos, la pace.

Quanto dura la visita al Parco dei Mostri e quanto costa

Circa due ore (fonte: Property Story Book Bomarzo). Dipende da quanto ti fermi davanti a ogni scultura, da quante foto scatti, da quanto ti perdi nei sentieri. Ma il bello è proprio questo: non c’è fretta. Il parco è aperto tutti i giorni dell’anno con orario continuato, chiuso solo il 25 dicembre.

L’ultimo ingresso è sempre un’ora prima della chiusura e gli orari variano a seconda della stagione:

• Gennaio-Febbraio: 9.00-17.00
• Marzo-Settembre: 9.00-19.00
• Ottobre: 9.00-18.00 (ora legale) / 9.00-17.00 (ora solare)
• Novembre-Dicembre: 9.00-17.00

Il costo. Biglietto intero: 15 euro. Bambini 4-13 anni: 9 euro. Bambini 0-3 anni: gratis.

Perché vale la pena visitare il Sacro Bosco

Perché non c’è nient’altro di simile al mondo. Davvero. Villa d’Este è splendida, Villa Adriana è maestosa, i giardini di Boboli sono eleganti. Ma il Sacro Bosco è unico. È un posto che confonde, che interroga, che ti fa sentire piccolo davanti a qualcosa di più grande. Non è un parco “bello” nel senso tradizionale. Non è ordinato, non è simmetrico, non segue le regole dell’architettura rinascimentale. Anzi, le ignora volutamente. Ed è proprio questo che lo rende straordinario.

È un’esperienza che lascia il segno. I bambini lo adorano perché è come entrare in un bosco delle favole. Gli adulti lo amano perché stimola domande, riflessioni, emozioni. Gli artisti ci vengono a cercare ispirazione. Gli studiosi a cercare risposte. E poi c’è un altro motivo: il parco è immerso nel verde, i sentieri sono ombreggiati, l’aria è fresca. Anche nelle giornate più calde dell’estate, qui si sta bene.

Come arrivare al Parco dei Mostri

In auto: Autostrada A1, uscita Attigliano, poi 6 km sulla SP Bomarese. C’è un ampio parcheggio gratuito. Da Roma è distante circa un’ora di macchina.
In treno e bus: Stazione di Orte Scalo, poi bus Cotral verso Bomarzo. Oppure Viterbo, poi bus Cotral. Ma attenzione: le corse non sono frequentissime, quindi bisogna organizzarsi.

Oltre il Sacro Bosco, Bomarzo

Bomarzo stesso merita una visita. Il centro storico medievale, il Palazzo Orsini, il Duomo, la Piramide Etrusca. E se ti fermi a mangiare, ci sono ottimi ristoranti che servono piatti della tradizione locale.
Leggi qui la guida per scoprire Bomarzo, oltre il Sacro Bosco.

E se poi ti innamori del posto e decidi che vuoi viverci, sto promuovendo una casa in vendita a un chilometro dal Sacro Bosco. Pensaci. Vivere vicino al Parco dei Mostri è un’opportunità. Molte persone hanno scoperto Bomarzo grazie al parco, e poi hanno capito che è un posto dove si può vivere bene ma anche un posto che si può sfruttare economicamwnte grazie al turismo del Sacro Bosco.

Perché il bello di vivere a Bomarzo è che hai il meglio di due mondi: la tranquillità di un borgo e il dinamismo di un luogo turistico. I visitatori arrivano, visitano il parco, mangiano nei ristoranti, comprano nei negozi, dormono nei B&B. E poi se ne vanno. Tu resti, con la tua pace.

Dove si trova e come arrivare a Bomarzo

Bomarzo si trova in provincia di Viterbo, ma non è Viterbo. È più piccolo, più raccolto, più tranquillo. Secondo i dati del 2022, gli abitanti sono fra i 1.700 e i 1.800 abitanti. Il territorio comunale si estende su circa 40 kmq e si trova a 263 metri sul livello del mare. La densità? Circa 45 abitanti per Kmq, in pratica, c’è spazio per tutti.

Per arrivarci, se vieni da sud, esci al casello di Orte sull’A1 e in 19 km sei arrivato. Se arrivi da nord, puoi usare il casello di Attigliano, sempre A1. Ci sono anche le stazioni ferroviarie di Attigliano-Bomarzo (a 7 km) e di Orte Scalo (18,9 km) se preferisci il treno. Da Roma sono 90 km, circa un’ora di macchina. Da Viterbo, 18 km, un quarto d’ora scarso.

La storia di Bomarzo nei secoli

Bomarzo sorge nella valle del Tevere, nel punto in cui Lazio e Umbria quasi si toccano. Un territorio attraversato nei secoli da popoli e poteri che ne hanno modellato l’identità. Gli Etruschi furono tra i primi a lasciare un’impronta profonda: necropoli scavate nel tufo, un antico acquedotto, le fornaci dei Volumni. Nel V secolo a.C. arrivarono i Romani, che integrarono la comunità nella Tribù Arniense. Dopo la caduta dell’Impero, il borgo cambiò più volte signore, mentre il vescovo polimarziense diveniva la guida del territorio. Con i Franchi tornò sotto l’influenza romana, ormai legata al papato. Nei secoli seguenti il potere passò di mano più volte fino agli Orsini, che per tre secoli ne guidarono il rinnovamento: il Duomo venne ricostruito e il Palazzo Orsini divenne una residenza signorile. Nel 1866 Bomarzo entrò nel Regno d’Italia e nel 1942 cedette la frazione di Chia a Soriano nel Cimino.

Il patrimonio del borgo conserva ancora segni antichi e affascinanti. Il Duomo medievale, raggiunto ogni Lunedì dell’Angelo con una camminata collettiva, è uno dei luoghi più amati. Poco distante, nella selva tufacea, emerge la Piramide di Bomarzo, scoperta nel 2001: un altare di roccia alto sedici metri, con ventisei gradini che scendono nel terreno. La sua origine resta un enigma, forse etrusca o forse molto più antica. È questa trama di ipotesi, memorie e pietra a rendere Bomarzo un luogo unico, piccolo solo per chi non ascolta le storie custodite nelle sue colline.

La Bomarzo di oggi: tradizioni vive tra Palio, Cortei storici e molto di più

La Bomarzo di oggi è un borgo che mantiene vive tradizioni che affondano le radici nei secoli. Il patrono, Sant’Anselmo, fu un vescovo che visse nel VI secolo e difese la città dalle invasioni dei Goti di Totila. La leggenda narra che tracciando il segno della croce fece cadere dal cielo pesanti ghiande di piombo che dispersero gli invasori, un miracolo raffigurato ancora oggi in un affresco settecentesco nel duomo. Il corpo del santo fu traslato nel 1647 dall’altare di San Sebastiano a quello principale del duomo di Santa Maria Assunta, dove ancora oggi riposa.

Le feste a Bomarzo non sono folklore turistico. I festeggiamenti in onore di Sant’Anselmo si svolgono dal 23 al 25 aprile quando viene disputato il Palio di Sant’Anselmo tra le cinque contrade della città preceduto dal corteo storico rinascimentale in costume denominato “Vicini Ursini de Castro Polimartij”. Il corteo, che parte dal Palazzo Orsini accompagnato dalla banda musicale, comprende sbandieratori, i Priori dei Rioni con i loro stendardi, i fantini a cavallo, il Capitano del Popolo e il carroccio trainato da candidi buoi che trasporta il nuovo Palio dipinto ogni anno da un artista diverso.

In concomitanza si tiene la Sagra del Biscotto di Sant’Anselmo, una ciambella all’anice che secondo la tradizione l’allora vescovo fece produrre per distribuirla ai poveri e ai pellegrini diretti a Roma lungo la Via Francigena, ricetta gelosamente custodita e riconosciuta dal marchio PAT (Prodotti Agroalimentari Tradizionali).

La terza domenica di giugno si festeggia la ricorrenza della traslazione del corpo del santo con processione religiosa, concerto della banda comunale e spettacolo di fuochi d’artificio.

Il giorno di Pasquetta i bomarzesi mantengono viva la tradizione del pellegrinaggio al Santuario della Madonna di Montecasoli, raggiunto a piedi attraverso la riserva naturale omonima.

I cinque rioni competono anche nel Torneo dei Rioni di calcio a cinque. Ogni rione ha la propria chiesa, i propri colori e il proprio stemma: il Dentro, la parte più antica con il centro medievale, ha come chiesa Sant’Anselmo dove sono conservati i palii vinti, colori giallo e nero e stemma con torre merlata; il Borgo, sviluppatosi nel XVII secolo, ha chiesa della Misericordia, colori rosso e blu, stemma con fontana; il Poggio, zona di congiunzione tra antico e moderno, ha chiesa della Madonna delle Grazie, colori giallo e verde, stemma con sei poggetti e la rosa degli Orsini; le Croci, rione più esteso e popolato, ha chiesa di Cristo Risorto, colori bianco e rosso, stemma con croce maltese; Madonna del Piano ha l’omonima chiesa, colori rosa e nero, stemma con aquila.

Una curiosità culturale: nel 1967 il compositore argentino Alberto Ginastera compose l’opera “Bomarzo” su libretto di Manuel Mujica Laínez, basata sul suo romanzo del 1962 sulla vita del Principe Vicino Orsini. Bomarzo possiede una sola frazione, Mugnano. 

Nel 1927 il borgo passò dalla provincia di Roma a quella di Viterbo. È collegato tramite le uscite autostradali A1 di Orte e Attigliano, e alle stazioni ferroviarie di Attigliano-Bomarzo e Orte.

Cosa vedere a Bomarzo (oltre al Sacro Bosco)

Il Sacro Bosco è la star, ovvio. Ma c’è altro. Il Duomo medievale di Santa Maria Assunta è uno dei luoghi più amati. Ogni Lunedì dell’Angelo i bomarzesi raggiungono il Santuario della Madonna di Montecasoli con una camminata collettiva attraverso la riserva naturale. È una tradizione che si ripete da secoli e che ancora oggi coinvolge tutto il paese. Poi c’è la Piramide di Bomarzo, scoperta solo nel 2001. Un altare di roccia alto sedici metri, con ventisei gradini che scendono nel terreno. Nessuno sa con certezza se sia etrusca o ancora più antica. È proprio questo mistero a renderla affascinante.

Il centro storico medievale è arroccato attorno al Palazzo Orsini, che oggi ospita il municipio e ha sale affrescate da artisti della scuola di Pietro da Cortona. La base del campanile del Duomo poggia su blocchi di tufo di epoca etrusca, a ricordarti quanto sono antiche queste pietre.

Come si vive a Bomarzo e perché molti si trasferiscono

Bene. Si vive bene. I bambini giocano per strada in sicurezza, cosa che in città è ormai un ricordo. Le scuole elementari e medie sono a pochi passi da casa. La farmacia, l’ufficio postale, i supermercati, tutto è raggiungibile a piedi. Non c’è traffico, non c’è smog, non c’è il caos della città. Le spese sono contenute. Niente condominio, riscaldamento autonomo, tasse comunali basse. Con la pensione che prendi, qui vivi meglio che in qualunque periferia metropolitana. E se devi lavorare, Viterbo è a 15 minuti, Roma a un’ora di treno. Molti militari di stanza a Viterbo hanno scelto Bomarzo proprio per questo. Mattina in caserma, sera nel borgo. Qualità della vita impagabile.

Ecco perché sempre più persone scelgono di vivere in paesi come Bomarzo. Non è nostalgia del passato, non è un ritorno alla terra stile anni ’70. È una scelta razionale di chi vuol vivere meglio senza rinunciare al lavoro, alla connessione, ai servizi. Qui hai la fibra ultraveloce, quindi se fai smart working non hai problemi, hai il treno per Roma, quindi se lavori in ufficio sei a un’ora da Termini, hai tutti i servizi essenziali come supermercati, scuole, farmacia, bar, ristoranti… ma soprattutto hai il silenzio, il verde, l’aria pulita, la possibilità di uscire di casa e fare una passeggiata nei boschi invece di prendere l’autobus.
E poi c’è la comunità. A Bomarzo ci si conosce, ci si saluta, ci si aiuta. Non è retorica, è realtà. Quando vivi in un posto così, senti di appartenere a qualcosa.

Insomma, Bomarzo non è un deserto. Ha tutto quello che ti serve per vivere tranquillo:
Scuole: Scuola dell’infanzia, primaria e secondaria di primo grado. I tuoi figli non devono prendere l’autobus per andare a scuola.
Salute: Farmacia in paese, Casa della Salute con guardia medica a Soriano nel Cimino (9 km), ospedale a Viterbo (26 km).
Cibo: Supermercato Carrefour, macelleria, alimentari, forno. E ristoranti ottimi, tipo Piccolo Mondo, La Cantina del Borgo, La Fraschetta degli Antichi Sapori.
Trasporti: Casello autostradale di Orte a 19 km, stazioni ferroviarie ad Attigliano e Soriano a 7 km, Orte a 18,9 km.
Sport: Palestra comunale, piscina a Monival (6 km).

Non devi scendere a Roma o Viterbo per ogni cosa. Qui vivi, lavori, ti diverti.

Il Sacro Bosco di Bomarzo: il motore turistico del borgo

Ovviamente c’è il Sacro Bosco. Il Parco dei Mostri richiama visitatori da tutto il mondo ed è che è un flusso continuo, tutto l’anno. E questo ha un impatto concreto sull’economia locale: bar, ristoranti, B&B, case vacanze. Il turismo c’è, è costante, ed è in crescita. Molti proprietari di immobili hanno trasformato le loro case in strutture ricettive. L’idea di base è semplice: compri casa a Bomarzo, la arredi bene, la metti su Airbnb o Booking, e il turismo del Sacro Bosco te la ripaga. Nei weekend di alta stagione si arriva anche a 120-150 euro a notte. Il turismo ha spinto molte persone anche di Roma e altre zone ad acquistare una casa. Le case in vendita a Bomarzo sono un investimento concreto proprio perché per la qualità della vita e per la possibile rendita turistica.

Se ti interessa davvero vivere qui, o semplicemente investire in un immobile che ha senso, dai un’occhiata a questa casa che sto vendendo. È in Via Fiume 4, palazzina cielo-terra del 1929, tre piani, completamente ristrutturata. Costa come un monolocale in periferia romana, ma hai un intero palazzo tutto per te.

È un esempio concreto di come Bomarzo possa essere una scelta intelligente. Non solo per viverci, ma anche come investimento. Perché il valore degli immobili qui è destinato a crescere, visto che sempre più persone stanno scoprendo che vivere bene non significa per forza vivere in città.

Bomarzo non è per tutti (ed è un bene)

Bisogna essere sinceri, facciamo chiarezza. Bomarzo non è per chi cerca movida, centri commerciali, traffico, caos. Se ami la confusione, resta in città. Qui la sera si sentono i grilli, non le sirene. Se cerchi però un posto dove i tuoi figli possono andare a scuola a piedi, dove la domenica mattina fai colazione al bar e conosci tutti, dove la sera ti siedi in terrazza a guardare le stelle senza smog, allora Bomarzo fa per te. E se pensi che sia troppo isolato, ricorda: Roma è a un’ora, Viterbo a un quarto d’ora, e hai la fibra ultraveloce. Non sei tagliato fuori dal mondo, sei semplicemente in un posto migliore.

Non ci si capita per caso a Bomarzo. Ci si arriva perché hai scelto di vivere meglio. Perché hai capito che la qualità della vita non si misura in metri quadrati di appartamento, ma in respiri di aria pulita, in passeggiate nella natura, in sorrisi dei vicini che ti salutano per strada. Bomarzo è un borgo vero, con una storia millenaria, con tradizioni ancora vive, con una comunità che esiste davvero. E sta lì, a 90 km da Roma, a 18 da Viterbo, pronto ad accogliere chi ha il coraggio di scegliere qualcosa di diverso.

Foto principale del Palazzo Orsini (fonte)

Cosa è il Risk Register, a cosa serve e perché è utile avere un Registro dei Rischi immobiliari

Il Risk Register immobiliare è un documento strutturato che raccoglie, organizza e aggiorna tutti i rischi immobiliari potenziali legati a una compravendita: tecnici, legali, economici, fiscali e operativi. Il Registro dei Rischi serve a:

• identificare in anticipo i rischi immobiliari più comuni;

• valutare la probabilità e l’impatto di ciascun rischio;

• pianificare le azioni per ridurre, controllare o accettare i rischi;

• mantenere sotto controllo l’evoluzione della trattativa immobiliare;

• aumentare la trasparenza verso clienti acquirenti e venditori.

In pratica, il Risk Register trasforma l’incertezza tipica del mercato immobiliare in un processo gestibile.

Perché è utile che i clienti scelgano un agente immobiliare che applichi il Registro dei Rischi

Dal punto di vista del cliente, il Risk Register immobiliare è uno strumento di tutela:

• rende chiari i rischi immobiliari prima di firmare un impegno;

• permette di prendere decisioni consapevoli, basate su informazioni reali;

• aiuta a valutare se accettare un rischio, ridurlo o evitarlo;

• riduce lo stress e le sorprese durante la compravendita.

Il cliente non subisce il processo, ma lo comprende e lo governa.

Cosa contiene un Risk Register immobiliare

Un Risk Register applicato al settore immobiliare può includere le seguenti voci:

• ID: Ogni rischio viene identificato con un codice univoco (es. T-01 per rischi tecnici, L-02 per rischi legali). Questo facilita la comunicazione tra agente, cliente e professionisti coinvolti; 
• Descrizione: Una descrizione chiara e sintetica del rischio immobiliare, ad esempio: “Difformità catastale non sanata”;
• Categoria: La tipologia di rischio immobiliare:

  • tecnico

  • urbanistico

  • legale

  • fiscale

  • finanziario

  • di mercato

• Probabilità: La possibilità che il rischio si verifichi (bassa, media, alta o percentuale);
• Impatto: L’effetto del rischio sulla compravendita, in termini di: Tempi, Costi, Possibilità di chiudere l’operazione. L’impatto può essere valutato con una scala da 1 (insignificante) a 5 (catastrofico);
• Score: Il valore ottenuto dalla combinazione di probabilità e impatto. Questo aiuta a capire quali rischi immobiliari trattare con priorità, spesso in collegamento con una Risk Probability and Impact Matrix;
• Risposta pianificata: La strategia prevista se il rischio si manifesta: verifica tecnica, sanatoria, rinegoziazione, clausola contrattuale.;
• Responsabile: Chi monitora il rischio: agente immobiliare, tecnico, notaio o cliente;
• Azione: Cosa è stato fatto concretamente per gestire il rischio;
• Stato del Rischio: Aperto, in monitoraggio, risolto;
• Note: Qualsiasi informazione utile aggiuntiva.

Come identificare i possibili eventi da mettere nel Risk Register

L’identificazione dei rischi immobiliari può avvenire in diversi modi:

• esperienza diretta dell’agente immobiliare;

• analisi di casi simili già gestiti;

• confronto con tecnici, notai e consulenti;

• checklist immobiliari;

• analisi documentale (visure, planimetrie, regolamenti condominiali).

Più il Registro dei Rischi è realistico, più diventa uno strumento efficace.

Quali strategie usare per gestire i rischi immobiliari

Per ogni rischio nel Risk Register, si può scegliere una strategia:

• evitamento: rinunciare all’operazione se il rischio è troppo alto;

• riduzione: diminuire probabilità o impatto con verifiche e controlli;

• trasferimento: demandare il rischio a terzi (assicurazioni, garanzie);

• accettazione consapevole: procedere sapendo cosa può accadere.

Nel mercato immobiliare, l’accettazione informata è spesso la scelta più realistica.

Un approccio più agile al Registro dei Rischi immobiliari

Oggi il Risk Register immobiliare non è un documento statico, ma uno strumento dinamico. I rischi immobiliari cambiano durante la trattativa: emergono nuove informazioni, si risolvono problemi, se ne scoprono altri. Un approccio più agile prevede:

• aggiornamenti frequenti del Registro dei Rischi;

• confronto continuo tra agente e cliente;

• adattamento delle strategie in base all’evoluzione del contesto.

Proprio come nel Project Management moderno, anche nell’immobiliare la gestione del rischio è un processo vivo.

Cos’è la Risk Probability and Impact Matrix

In italiano viene chiamata Matrice della Probabilità e dell’Impatto dei Rischi. Si tratta di uno strumento analitico, solitamente strutturato come una tabella 5×5, che permette di catalogare e studiare i potenziali eventi avversi con un approccio qualitativo.
L’essenza di questo strumento è dare il giusto peso agli imprevisti per riconoscere quelli che possono creare seri problemi e, di conseguenza, prevenirli efficacemente. Nella gestione dei rischi immobiliari, non ci limitiamo a elencare cosa potrebbe andare storto, ma quantifichiamo la pericolosità di ogni evento.

L’importanza di una Checklist dei rischi e dei problemi immobiliari 

Prima di tutto è importante preparare una lista dei rischi che inseriremo nel Risk Register o Registro dei Rischi (qui puoi leggere Cosa è il Risk Register e come realizzarlo). In questa inseriremo una lista dei rischi, le strategia per affrontarli e tante altre informazioni fondamentali prima di iniziare la lavorazione, compresa la loro pericolosità. Nel Registro scriveremo gli imprevisti che reputiamo probabili e di forte impatto sul progetto ma sarà altrettanto importante realizzare una Risk Watch-List in cui elencheremo quegli eventi minori che sembrano poco probabili o che non ci creerebbero troppi grattacapi: in questo modo terremo tutte le eventualità sempre sotto controllo per gestirle al minimo accenno di presentazione. 

A cosa serve la matrice nel settore immobiliare

Nel mercato immobiliare, la matrice serve per:

• identificare e classificare i principali problemi immobiliari e rischi immobiliari legati a una transazione;

• visualizzare quali rischi hanno maggiore probabilità di manifestarsi e quale gravità avrebbero;

• aiutare agenti e clienti a evitare problemi quando si acquista casa o a ridurre problemi quando si vende casa grazie a una pianificazione preventiva;

• prioritizzare le attività da svolgere per mitigare i rischi più critici prima della firma del contratto.

In parole semplici, la matrice non elimina i rischi, ma li rende evidenti e gestibili.

Perché la Risk Probability and Impact Matrix è utile agli agenti immobiliari

Agenti immobiliari esperti sanno che la maggior parte dei problemi immobiliari e dei rischi immobiliari deriva da eventi non previsti o mal valutati. Ecco perché utilizzare una matrice di probabilità e impatto è utile:

• aiuta nella valutazione professionale delle offerte e delle condizioni contrattuali;

• permette di evitare problemi quando si acquista casa informando il cliente sui rischi più probabili (come irregolarità catastali o problematiche di condominio);

• supporta il cliente nell’evitare problemi quando si vende casa pianificando controlli e mitigazioni (come verifiche urbanistiche, diagnosi tecniche e condizioni di mercato);

• migliora la fiducia del cliente perché dimostra una gestione proattiva dei rischi immobiliari.

Utilizzando la matrice, l’agente costruisce un quadro chiaro di ciò che può andare storto e di quanto quei problemi potrebbero gravare sul processo.

Perché è utile per i clienti

Come cliente, capire i rischi immobiliari e i problemi immobiliari è fondamentale per proteggere il tuo investimento o la vendita:

• la matrice ti permette di visualizzare chiaramente quali aspetti della transazione sono più rischiosi;

• ti aiuta a evitare problemi quando si acquista casa evidenziando rischi come servitù non dichiarate o vincoli urbanistici;

• ti prepara a evitare problemi quando si vende casa perché puoi affrontare preventivamente questioni come difformità catastali o richieste di riparazione;

• facilita decisioni più consapevoli (ad esempio, accettare una riduzione di prezzo o richiedere garanzie contrattuali).

In pratica, una matrice ben fatta trasferisce la complessità dei problemi immobiliari in un linguaggio chiaro e operativo.

Cosa e Come Realizzare un Risk Probability and Impact Matrix

Una checklist di tutti i possibili Rischi, ovviamente, non è sufficiente perché (faccio un esempio generale) un conto è “La tintoria non fa in tempo a portare le tute da lavoro pulite” e un altro è “Il macchinario principale si inceppa bloccando la lavorazione”. Sono entrambi degli eventi che rischiano di rallentarci, ma il primo è facilmente gestibile, mentre il secondo è molto più complesso ed ha un impatto forte sulla produzione. Per questo usiamo il tool Risk Probability and Impact Matrix (Matrice della Probabilità e dell’Impatto dei Rischi) e studiamo i vari rischi con un approccio qualitativo. Ecco il procedimento:

• Definiamo la Probabilità: Ad ogni rischio assegniamo una percentuale da 1% (basso) a 100% (alto) sulla possibilità che possa accadere. Io preferisco utilizzare la percentuale, ma si può scegliere anche di assegnare un valore da 1 (basso) a 5 (alto);
• Identifichiamo l’Impatto: Ad ogni rischio della lista assegniamo un valore sul loro possibile impatto sulla produzione:

5 – Catastrofico
4 – Serio
3 – Moderato
2 – Minore
1 – Insignificante

• Inseriamo i dati nelle tabelle: Una volta stabiliti questi valori vanno inseriti all’interno del diagramma, scegliendo uno dei due disponibili. Queste chart ci permettono di vedere la pericolosità dei rischi in uno spazio fisico (tabella A) o in uno schema a colori (tabella B) dove il verde significa un basso livello di probabilità e di impatto mentre il rosso rappresenta l’opposto.
• Conteggio: Volendo si può ottenere un punteggio moltiplicando il valore dell’impatto per il valore della probabilità.

In questo modo abbiamo uno strumento che ci permette di vedere in modo semplice e diretto, quali sono i rischi di cui tenere maggiormente conto.
E adesso? Disegniamo il nostro Risk Probability and Impact Matrix.

Una volta ultimato il Risk Probability and Impact Matrix inseriamo questi valori anche nel Risk Register che quindi assumerà un valore ancora maggiore.
Questo è il momento di pensare anche alle possibili azioni da prendere per gestire i rischi nel momento in cui questi dovessero presentarsi. Ovvero, è il momento di preparare un piano B: qui puoi leggere i 5 passi per un Piano B infallibile.

Qualche esempio pratico nel mercato immobiliare

Esempio 1: Problemi quando si vende casa

Un venditore potrebbe trovarsi di fronte a problemi immobiliari come difformità tra planimetria e immobile reale. La matrice mostra che questa evenienza ha alta probabilità e alto impatto: il rischio viene collocato nel quadrante rosso, indicando la necessità di azioni immediate (es. regolarizzazione catastale prima della vendita).

Esempio 2: Evitare problemi quando si acquista casa

Un compratore valuta un appartamento con possibilità di vincoli storici. La matrice posiziona questo rischio come probabile con alto impatto su costi e tempi. Questo porta il cliente a richiedere una verifica storica e urbanistica prima di impegnarsi, riducendo così i rischi immobiliari.

Questo che state per leggere è il prologo ed è ambientato durante i festeggiamenti della Festa della Santissima Madonna del Monte di Marta.

PROLOGO

Marta (VT), 14 maggio 1989

“Ma perché ancora non arriva?”
È la loro prima festa della “Barabbata”, la tradizionale ricorrenza martana dedicata alla Madonna del Monte. Finalmente, raggiunta la maggiore età, anche Massi, Antonio e Samuele possono partecipare con un loro piccolo carro raffigurante un aratro a simboleggiare il gruppo dei Villani. I tre ragazzi stanno aggiustando gli ultimi ritocchi al carro che il giorno dopo sfilerà lungo le strade del paese insieme agli altri nella rinomata processione fino al Santuario. A Marta e nei paesi intorno al lago di Bolsena è una festa molto sentita e parteciparvi è un onore, non solo per i giovani. Si impiega un anno intero a preparare le scenografie, i costumi, i carri, tutto fatto a mano. E tutto all’oscuro delle altre fazioni, i Casenghi, i Bifolchi e i Pescatori, ognuno per sé, come una piccola gara a chi stupisce di più gli abitanti di Marta, che per un giorno si ferma e lo dedica alla Madonna.
“A quest’ora doveva essere già qui. Speriamo che non ci faccia perdere tempo” borbotta Antonio
“Abbiamo tutta la notte, tranquillo, che fretta c’è? Ormai è quasi tutto fatto” lo tranquillizza Samuele
“È il più bello di tutti… così vedranno di cosa siamo capaci!”
Massi e Antonio stanno posizionando la frutta sul carro mentre Samuele sta controllando che la composizione di tulipani gialli e rossi crei la giusta cornice all’immagine della Madonna che lui stesso ha dipinto.
“Eccomi eccomi!”
La porta si spalanca all’improvviso e il sorriso di Giorgia entra nel garage.
I quattro amici sono cresciuti insieme e sempre assieme hanno condiviso la loro vita fino a quel momento. Insieme hanno scoperto l’amore. Insieme hanno scoperto le delusioni. Insieme hanno scoperto le difficoltà e le gioie improvvise e sfuggenti. E insieme stanno anche lavorando a questa prima “Barabbata”. Purtroppo la tradizione impone che a partecipare siano solo gli uomini, ma con un apporto fondamentale delle donne in fase di preparazione e Giorgia nel loro gruppo è fondamentale, a prescindere.
“Dove eri finita?” le chiede Antonio prendendo dalle mani della ragazza il festone blu con la scritta dorata e luccicante “W Maria”
“L’ho ricamato a mano, non è che l’ho comprato! Ci ho messo del tempo… volevo che venisse bene…”
“È bellissima Gio’, sei un mito”
“Grazie Samu, se non ci fossi tu a tirarmi su il morale”
“Lui vorrebbe sollevarti anche qualcos’altro” interviene Massi dal carro facendo scoppiare una risata generale
“Sempre il solito scemo…”
In quel momento dall’esterno si sentono i rintocchi di un tamburo che annuncia l’inizio della festa. Generalmente la notte precedente la si utilizza per completare i carri e i vestiti e preparare tutto fino alle 4 circa quando passa il “tamburino” dietro cui si accodano i “passanti” che ballano e festeggiano fino all’alba. Al sorgere del sole al Santuario viene celebrata una Messa in loro onore: nessuna ipotesi di tornare a casa, è troppo alta l’eccitazione. Non è una notte come tutte le altre.
“È iniziata, è iniziata… – Antonio si ferma e guarda i suoi amici negli occhi – Mi sudano le mani, guarda, guarda Samu – e mostra la mano destra – sta tremando…”
“È il giorno più bello della mia vita”
“Ragazzi non sapete cosa darei per essere lì con voi sul carretto domani!”
L’atmosfera elettrizzata viene interrotta dalla voce di Madonna che sta cantando la sua hit “Like a prayer” nella radio Innohit. L’ha accesa Massi che subito si lancia al centro del locale tirando a sé Giorgia: “Basta lavorare, è ora di ballare!”
È una giornata splendida. Il sole è caldo e luminoso, altissimo e meravigliosamente solitario, senza neanche una nuvola a fargli compagnia. Gheppi e rondini si rincorrono nel cielo lanciando canti leggeri come a voler festeggiare insieme ai martani. È un giorno di festa e l’aria è satura di eccitazione. Il paese è tutto raccolto lungo le stradine del centro per salutare i vari gruppi che partecipano alla festa. Passano i Casenghi, i Bifolchi, poi i Villani e infine i Pescatori. Ogni gruppo ha i suoi costumi e sono molti i carri e le scenografie spettacolari. Da campane di fiori a ciambelle distribuite ai paesani, da animali come buoi, capre, asini e galline che sfilano, alle composizioni di frutta e mosaici realizzati con olive e lupini.
“Evviva Maria! – è il coro unanime urlato a squarciagola da tutti i “passanti” e Marta sussulta a questa preghiera solenne e imponente – Sia lodato il Santissimo Sacramento! Evviva la Madonna Santissima del monte! Evviva Gesù e Maria!”
Anche Massi, Antonio e Samuele si accodano sgolandosi per l’invocazione. Più e più volte e in un caso è proprio Samuele a lanciarla spingendo gli altri a seguirlo. Non dormono da due giorni ma non c’è stanchezza in loro. L’adrenalina li tiene svegli, gagliardi, come mai prima d’ora. E sono bellissimi nei loro costumi da contadini. Samuele e Antonio trainano il carro mentre Massi vi è seduto sopra, accanto all’immagine di Maria, e lancia petali di rosa alla folla ai lati della strada. Non sono soli ovviamente. Con loro c’è anche Giorgia che li segue a piedi passo dopo passo anche se vestita normalmente con un tubino a fantasia floreale. Lei non può partecipare, ma è comunque vicina a loro. Quel carro è anche suo. E non solo il carro.
“Samu, è bellissimo!” urla Antonio
“È più bello di quanto credessi… – gli risponde l’amico – Evviva Maria!”
“Ragazzi, ma vi rendete conto?” interviene Massi dal carro
I suoi amici però non riescono a sentirlo per il baccano indiavolato nelle strette vie di Marta.
“Ohi ragazzi, mi sentite? Ooooh…” il ragazzo si alza in piedi ma proprio in quel momento il carretto passa sopra un tombino e Massi perde l’equilibrio cadendo in avanti
Giorgia lo vede e urla d’istinto. Antonio guarda l’amica terrorizzata con lo sguardo verso l’alto. Samuele si gira di scatto e vede la sagoma dell’amico cadere in avanti: in una frazione di secondo si butta a terra frapponendosi fra il terreno e Massi che così cade su di lui senza farsi male rialzandosi subito. Samuele resta a terra.
Il clima di festa si gela. Gli altri avanti a loro continuano a camminare urlando ritmicamente “Evviva Maria!” ma in questi attimi sembra paradossale. Giorgia si butta, piangendo, addosso all’amico a terra. Antonio è pietrificato. I cittadini che assistono alla scena li guardano e quasi non vogliono credere a cosa sia accaduto.
Attimi che sembrano anni, lunghissimi. Pochi secondi che fermano il mondo. Poi Samuele apre gli occhi, guarda l’amica e le sorride.
“Grazie…”
Con le lacrime agli occhi Giorgia lo abbraccia forte forte aiutandolo poi a rialzarsi.
“Dovevi buttare i fiori non dovevi buttarti tu…” dice Samuele a Massi con un sorriso che tranquillizza tutti e subito dopo urla con la stessa gioia, come se niente fosse successo: “Evviva Maria!”
Giorgia singhiozza ancora ma una risata si intrufola tra le lacrime mentre Antonio guarda Massi con aria di rimprovero per poi esclamare:
“Scusate se interrompo il vostro quadretto familiare, ma qui c’è una festa da portare avanti! – e urla – Evviva Maria!”
Massi aiuta Samuele a rialzarsi e lo abbraccia. Tutti i martani si liberano dallo spavento con un applauso scrosciante. Samuele guarda Massi e gli accarezza la nuca, poi Antonio e infine Giorgia. Le dà un bacio sulla fronte spostandole i ricci e con un sorriso felice dice loro: “Forza, Maria non aspetta certo noi! Evviva Maria!”
È sera. La processione è andata benissimo e tutto il paese sta festeggiando nei locali aperti per l’occasione. Anche i quattro amici che, con una bottiglia del vino locale “Est! Est! Est!”, stanno brindando alla loro prima “Barabbata”
“Che bello ragazzi! Che spettacolo!”
“Per poco non ci scappava anche la tragedia!” ride Antonio indicando Massi
“E dai, scemo! – lo rimprovera scherzosamente Giorgia – non dirlo neanche per scherzo!”
“La verità è che la vera festa siamo noi – interviene Samuele guardando gli amici già mezzi ubriachi – vi voglio bene ragazzi”
“Adesso non facciamo i sentimentali che poi mi viene da piangere – gli risponde Antonio – e poi sembra che dobbiamo lasciarci! L’anno prossimo saremo ancora qui!”
“Non tutti, lo sai che i miei si trasferiscono” lo interrompe Giorgia
“Forse anche io vado. Una volta diplomato vorrei andare a trovare mio padre che vive a San Paolo in Brasile e chissà, magari ci resto” rivela Massi
“Quindi resteremo solo io e Antonio? Vabbé, quello che importa è che anche se saremo lontani fisicamente non saremo lontani col cuore, giusto?”
“Certo” gli rispondono tutti
“Non perdiamoci come hanno fatto tutti gli altri. Siamo come fratelli, e lo saremo per sempre”
“Fratelli!” e si abbracciano felici e un po’ avvinazzati…

Il libro completo è su Amazon.

Questo è l’audio integrale dell’intervista. Buon ascolto!

COS’E’ L’EARNED VALUE PER IL TUO PROGETTO IMMOBILIARE

L’Earned Value confronta quanto hai pianificato di spendere con quanto lavoro è stato effettivamente completato e quanto hai speso realmente. In sintesi, risponde alla domanda: “Quanto vale, in termini di budget, il lavoro che ho ottenuto finora?”.
Per ogni attività (es. “Rifacimento Bagno”, “Progettazione Arredi”, “Fase di Rogito”), si considerano tre dimensioni:

1. Valore Pianificato (Planned Value, PV): È il budget che avevi stanziato per il lavoro che, in base al tuo cronoprogramma, doveva essere completato fino a oggi. L’ammontare totale di tutto il PV è il Budget al Completamento (BAC), ovvero il costo totale previsto per l’intero progetto (es. costo totale della ristrutturazione).
2. Earned Value (EV): È il valore monetario del lavoro effettivamente completato fino a oggi. Non è quanto hai pagato, ma quanto vale il lavoro che puoi vedere. Se avevi preventivato €10.000 per l’impianto elettrico e l’elettricista ha completato il 60% del lavoro, il tuo EV è €6.000.
3. Costo Effettivo (Actual Cost, AC): È la somma di denaro che hai effettivamente speso finora per quel lavoro (es. fatture pagate all’impresa, acconti, ecc.).

COSA SI INTENDE PER EARNED VALUE?

Nello specifico si tratta di uno strumento che risponde a domande essenziali:

• A che punto siamo nel progetto?
• Quanto lavoro abbiamo svolto?
• Quanto manca per completare il tutto?
• Quanto abbiamo speso finora?
• Quanto spenderemo da qui in avanti?
• Quanto potremmo uscire dal budget?
• Quanto potremmo ritardare nella consegna del lavoro?

E così via. Questo perché con l’analisi dell’Earned Value Analysis prendiamo in esame tre elementi fondamentali: Scopo, Costi, Tempistiche. E’ un parametro di confronto fra il momento presente e quello pianificato e possiamo poi utilizzarlo anche in combinazione con altri strumenti come il Critical Path, ad esempio.

LE 3 DOMANDE ESSENZIALI A CUI RISPONDE L’EVA

Usando le metriche EVA, puoi finalmente avere risposte chiare su:

• Scostamento dei Costi (Cost Variance, CV): Stai spendendo di più o di meno di quanto dovresti per il lavoro che è stato completato?
  • CV = EV – AC. Se il risultato è negativo, stai sforando il budget.
• Indice di Prestazione dei Costi (Cost Performance Index, CPI): Quanto è efficiente ogni euro speso?
  • CPI = EV / AC. Se il risultato è inferiore a 1.0, la tua spesa non è efficiente (stai spendendo troppo).
• Scostamento della Pianificazione (Schedule Variance, SV): Sei in ritardo o in anticipo rispetto alla data prevista per quel lavoro?
  • SV = EV – PV. Se il risultato è negativo, sei in ritardo sul cronoprogramma.

Esempio: Se il tuo EV è €10.000, il tuo PV è €12.000 e il tuo AC è €13.000:

1. SV (Ritardo) = €10.000 – €12.000 = –€2.000. Sei in ritardo di €2.000 di lavoro pianificato.
2. CV (Extra Costo) = €10.000 – €13.000 = –€3.000$. Hai speso €3.000 in più per il lavoro svolto.

Devi correggere subito la rotta!

PREVEDERE IL COSTO FINALE (LE PROIEZIONI)

L’EVA non serve solo a guardare al passato, ma a prevedere quanto ti costerà il progetto alla fine, permettendoti di prendere decisioni importanti (es. tagliare spese altrove).

• Stima al Completamento (Estimate at Completion, EAC): Questa è la previsione aggiornata del costo totale del tuo progetto (ristrutturazione/acquisto). Se scopri che stai spendendo troppo (CPI < 1.0), devi ricalcolare l’EAC per non avere sorprese finali.
  • Una formula comune (che ipotizza la stessa inefficienza di spesa per il resto del progetto) è:

    EAC = BAC / CPI

L’Earned Value Analysis è uno strumento fondamentale. Che tu sia un privato che gestisce l’unica ristrutturazione della sua vita o un’azienda che gestisce l’investimento in un nuovo immobile, l’EVA ti dà la trasparenza e il controllo necessari per garantire che il tuo investimento immobiliare rispetti il budget e le scadenze.

È uscito il mio nuovo libro sulla gestione dei conflitti: “Non mi arrabbio più – Guida pratica alla gestione dei conflitti”.

Siamo circondati dai conflitti e dalle discussioni, e l’educazione e la pazienza sembrano aver lasciato il campo al voler avere ragione a prescindere, nessuno vuole essere criticato e il dibattito si è ridotto ai minimi termini. «Se sei d’accordo con me, bene, altrimenti non ti rispondo o ti blocco». Nessuno è disposto a cedere di un millimetro, anche quando si è oggettivamente nel torto, con il risultato di scontri senza fine e rapporti logorati.

Ho iniziato a pensare a un libro che potesse aiutare a gestire meglio i conflitti da qualche tempo, ma lo scoppio della pandemia per il Covid-19 mi ha spinto ad accelerare nella scrittura. Questo momento difficile vissuto da tutto il mondo contemporaneamente poteva essere un’occasione per riscoprire la solidarietà e l’educazione e invece abbiamo assistito all’inasprimento di una tendenza ormai inarrestabile: il muro contro muro. Tutti sono convinti di essere nel giusto, nessuno è più disposto ad ascoltare gli altri. Siamo talmente convinti di un’idea che cerchiamo solo opinioni e fatti che la confermino e non ci interessa cambiarla.

Chi legge questo sito mi conosce, sa che non sono un avvocato, né un mediatore, sono un Project Manager (certificato PMP®) e in più di 25 anni di carriera ho gestito moltissimi conflitti in ogni campo e ognuno di questi mi ha insegnato qualcosa dell’essere umano. Mi sono trovato a lavorare in ufficio fino alle due di notte (dalle otto della mattina) solo perché il mio caporedattore voleva “vendicarsi” del fatto che l’editore mi aveva affidato anche ad un progetto concorrente e quindi usava me per la sua lotta di potere personale. Ho lavorato in redazioni composte da persone che si limitavano al compitino solo perché protette dall’alto o perché sapevano come farsi vedere impegnatissime quando i dirigenti erano presenti, salvo poi smettere appena questi si allontanavano. Ho affrontato richieste di aumenti, tradimenti, discussioni sfiancanti basate sui principi, e tanti altri episodi che comunemente vengono definiti conflitti, ovvero quei momenti burrascosi di scontro che potrebbero essere evitati usando solo il buon senso.

Questo libro è la summa di tutti gli insegnamenti che ho ricevuto studiando la gestione dei conflitti e attraverso la mia esperienza personale. 

A CHI È RIVOLTO

“Non mi arrabbio più” è un libro rivolto a tutti, perché tutti hanno a che fare con dei conflitti e al termine della sua lettura saprai maneggiare un conflitto con molta facilità perché avrai un quadro completo della situazione, e le tecniche e i consigli più pratici che ti darò assumeranno una rilevanza differente a seconda della situazione in cui ti troverai. 

LA STRUTTURA DEL LIBRO

Il libro è strutturato secondo questi capitoli:

• Capitolo 1: Partiamo dalle basi, dal significato del concetto di “conflitto” e dalla classificazione dei vari tipi di scontri che possiamo incontrare, oltre a vedere alcune teorie sull’aggregazione sociale e in quale fase potrebbero arrivare i problemi.
• Capitolo 2: I conflitti sono fra due o più esseri umani e qui analizziamo i nostri comportamenti, le personalità, le reazioni, le motivazioni che ci spingono ad agire per qualcosa e le quattro ragioni principali entro cui possiamo far rientrare tutti i tipi di conflitto.
• Capitolo 3: In questo capitolo ci occuperemo di quel “fuoco” che anima un conflitto, quella aggressività innata che trasforma un semplice confronto in uno scontro. Vedremo le principali teorie al riguardo e capiremo perché purtroppo è più facile reagire e perdere la pazienza piuttosto che gestire l’autocontrollo. Vedremo come percepiamo il mondo e gli errori di analisi e di valutazione della nostra mente riguardo a tutto ciò che ci accade quotidianamente.
• Capitolo 4: Iniziamo ad entrare in una parte più pratica e più inerente al funzionamento dei conflitti. In questo capitolo vedremo le teorie sull’escalation.
• Capitolo 5: Quando ci siamo nel mezzo di un conflitto vediamo il confronto in termini di vittoria e di sconfitta. Nell’era dei Big Data e dei risultati misurabili, il fallimento è facile da vedere e non è ammesso, ma cosa significa davvero fallimento?
• Capitolo 6: Per gestire i conflitti è importante prepararsi. In questo capitolo analizzeremo cosa fare prima di trovarci coinvolti, come possiamo intervenire su di noi, sull’ambiente dove si svolgerà lo scontro e anche sull’altro. Vedremo come preparare una strategia efficace per non farci cogliere impreparati.
• Capitolo 7: Qui ipotizzeremo di essere nel mezzo di un conflitto e ti darò molti consigli utili per non perdere la bussola e uscirne vincitore.
• Capitolo 8: Questo capitolo è puramente pratico. Ti spiego come comportarsi e cosa è più utile in varie situazioni comuni come al lavoro, in famiglia, in una comunità, in auto, con determinati tipi di persone, ecc.
• Capitolo 9: Chiudo il libro spiegando un aspetto che non ho trattato per tutto il libro e che ho lasciato alla fine proprio per fare in modo che ti rimanga maggiormente impresso.

È bene essere chiari da subito, i conflitti sono inevitabili per tanti motivi che nascono proprio dalla natura stessa dell’uomo e sono sempre dietro l’angolo, possono scoppiare in ogni momento, anche quando meno ce lo aspettiamo.

Questo libro ti spiegherà anche come provare ad evitarli, ma soprattutto come affrontarli facendoti trovare pronto quando ti capiteranno.

Puoi acquistarlo su Amazon in versione cartacea e in versione ebook, sia in Italiano che in Inglese.

NON MI ARRABBIO PIÙ (Versione Italiana)

CONFLICT MANAGEMENT – I DON’T GET ANGRY ANYMORE (English version – only in ebook)

Praticamente tutti i libri di crescita personale e di auto-aiuto parlano di “zona di comfort”. E ne parlano male perché sembra quasi che sia la causa della disperazione e dello stato di insoddisfazione e di malessere della propria vita. Quante volte avrai sentito o letto frasi come “la vita inizia dove finisce la zona di comfort” oppure “devi uscire dalla zona di comfort e buttarti nella mischia del mondo” e così via. Ogni riferimento è puramente dispregiativo perché intendono come un problema la “zona di comfort”, ovvero quell’area psicologica e fisica di sicurezza in cui ci rifugiamo per non soffrire.
Un esempio classico è: vorrei un lavoro più soddisfacente ma ora ho un lavoro che mi occupa tutta la vita, che mi garantisce uno stipendio, che mi fa dormire sonni tranquilli perché garantisce i miei bisogni di sicurezza (la zona di comfort) mentre invece per migliorarmi dovrei licenziarmi, mettermi a studiare per il nuovo lavoro, reinventarmi, cercare nuovi contatti (uscire dalla zona di comfort).

Questo processo di crescita personale è corretto: se si ha un obiettivo bisogna darsi da fare per raggiungerlo, altrimenti si resta nel campo della lamentela. Però…

COSA E’ LA ZONA DI COMFORT
Partiamo dall’inizio. La zona di comfort è quell’ambiente psicologico o anche fisico che ci siamo creati per farci stare bene/sentire al sicuro. Può essere un lavoro, un partner, un hobby, la casa, ognuno ha il suo personale spazio. L’essere umano però non è così. L’uomo preistorico non si accontentava di cacciare a mani nude e ha pensato a usare un oggetto (arma) per per uccidere e mangiare le sue prede. Poi ha pensato a prenderne la pelle per farsi dei vestiti e a trovare un mezzo per riscaldarsi nei periodi freddi (fuoco). Successivamente ha cercato un modo alternativo alla carne per i periodo in cui era difficile cacciare (agricoltura). Questo è l’essere umano, è costantemente “in progress”, sempre alla ricerca di una nuova soluzione che sostituisca la precedente anche se quella tutto sommato va bene. Ovvero: lasciare la sua zona di comfort (cacciare gli animali a mani nude) per cercare nuove soddisfazioni.

LA VERITA’ SULL’ABBANDONARE LA ZONA DI COMFORT
Da allora, ovviamente, ne è passato di tempo e ogni persona che abbia vissuto sulla terra ha contribuito a far fare un passo avanti all’umanità. Guardate gli ultimi anni: se Jeff Bezos non avesse deciso di investire in una società di vendita per corrispondenza non avremmo avuto Amazon. Se Steve Jobs non avesse dedicato il suo tempo a costruire dei computer compatti e belli non avremmo la Apple e se Zuckerberg fosse rimasto nella sua zona di comfort (giocare ai videogiochi, bere birra con gli amici e stop) non avremmo avuto Facebook.
La questione però non è zona di comfort sì, zona di comfort no. La questione è: perché cerchiamo altro? E soprattutto, a cosa siamo disposti a rinunciare? Ognuna di quelle persone aveva delle spinte psicologiche e sociali molto forti, erano disposte a perdere tutto perché non avevano granché: erano stati licenziati o si erano dimessi (Bezos) oppure erano studenti disoccupati con tempo da perdere e grandi sogni (Jobs e Zuckerberg). In questi casi la zona di comfort, semplicemente, non esisteva o era compromessa e andava ricostruita. 

Ora, ripensa a tutti quei manuali di crescita personale che fanno esempi di grandi persone che hanno abbandonato la zona di comfort e hanno avuto successo. Segnati i loro nomi e studia la loro storia personale. Quanti davvero hanno lasciato un ambiente tutto sommato sano per un grosso buco nero? Quanti hanno lasciato il certo per l’incerto? Arianna Huffington, Bill Gates, i fratelli Dassler, J. K. Rowling, la sfilza di nomi di persone di successo è lunga e tutti partono da una zona di comfort più o meno inesistente.

E’ SBAGLIATO COMBATTERLA
Certo qualcuno che ha lasciato un lavoro sicuro ma insoddisfacente e che poi ha trovato il successo c’è, ovviamente. Si pensi a Carlo Conti che lavorava in banca, a Joe Bastianich che era un broker di Wall Street e tanti altri, ma qui torna la domanda: quanto si è disposti a lasciare uno stipendio fisso, un partner tranquillo, una casa dove riposarsi per qualcosa che può portare al successo (quindi soddisfazione) o all’insoddisfazione (quindi a una situazione peggiore di prima)? Perché Carlo Conti ha lasciato la banca negli anni ’80 e il successo è arrivato più di dieci anni dopo e nel frattempo ha fatto molta fatica. Bastianich ha lasciato il lavoro di broker ma i suoi genitori avevano dei ristoranti quindi anche lui era abbondantemente nella sua zona di comfort.

Ecco perché la zona di comfort va rivalutata e non va combattuta. E’ un obiettivo e quando la si raggiunge si è felici. Poi, e qui torna l’istinto dell’uomo preistorico che è in noi, dopo un po’ ci si annoia e si cerca altro e quello che abbiamo ci sta stretto. Questo è il momento in cui di solito cerchiamo le risposte nei libri e nei corsi di crescita personale e ci lasciamo convincere che “salto nel buio è bello”. Ma quando mai!

UN SALTO NEL BUIO? NO GRAZIE
Quello che bisogna fare è fermarsi e chiedersi cosa non ci rende felici. E’ davvero il lavoro? E’ veramente il nostro partner? Seriamente è la casa che abbiamo costruito con cura oppure la città dove abbiamo migliaia di ricordi?

Al 99,9% tutte queste non c’entrano nulla. Possiamo cambiare lavoro, partner, casa e città e dopo poco ci ritroveremmo al punto di partenza. Quindi, se la nostra situazione non ci piace, rimanendo ben saldi dentro la nostra zona di comfort, chiediamoci cosa vogliamo davvero e se non troviamo risposte allora chiediamo aiuto a un professionista qualificato.

Quando si è compreso qual è il vero problema, allora apriremo di nuovo gli occhi e scopriremo che in fondo il nostro lavoro non è male, anzi, è anche divertente frequentarlo. Che il nostro partner è diventato qualcosa che non ci andava bene anche in reazione ai nostri comportamenti. Oppure che la casa è bella e al massimo posso cambiare qualcosa o affittarne/comprarne una nuova ma senza fretta. E che la città offre molto di più di quanto credo.

Risultato: ho ritrovato la felicità senza il famoso “salto nel buio”.

IL RISCHIO DI USCIRE DALLA “ZONA DI COMFORT”
Ho già accennato al fatto che se non si capisce lo stato dell’insoddisfazione, poi il problema ritorna. Questo, però, va bene nel caso di un cambiamento positivo, del tipo che lascio il mio lavoro per uno più bello. 

E se invece il cambiamento fosse negativo? Ci ritroveremmo con un pugno di mosche in mano. Avevamo un lavoro retribuito, un partner con cui condividere la vita, una casa. Abbiamo lasciato tutto per? Nessun lavoro perché ci sovrastimavamo e poi ci siamo resi conto che non siamo così competitivi. Nessun partner perché, anche qui, non è che siamo proprio degli adoni o simpaticissimi. Una casa inferiore perché senza un lavoro bisogna ridurre le spese. In compenso in più abbiamo i rimorsi e i “ma chi me l’ha fatto fare”.

COSA FARE
Si può uscire dalla zona di comfort, anzi, si deve, ma senza abbandonarla. Considerala una casa dove esci e poi ci rientri. Bisogna certamente capire i reali motivi dell’insoddisfazione, ma anche se non si ha voglia di fare un percorso di autoanalisi, si può sempre programmare tutto senza fare troppi casini. Si vuole cambiare lavoro? Bene, ci si iscrive all’università o ad un corso, si frequentano certi ambienti e solo quando avremo una certezza allora lasceremo il nostro lavoro. Oppure, si può sempre migliorare la propria posizione in azienda. 

E così via. Mollare tutto e ricominciare da zero è estremamente difficile e selettivo e comporta tutta una serie di variabili di cui bisogna tener conto: o si è spalle al muro o si hanno dei fondi da investire senza troppi problemi. Il resto è solo leggenda perché noi vediamo solo il risultato finale, ma nel frattempo il percorso è di grande sofferenza.

7821 CARATTERI TEMPO DI LETTURA: 5 MINUTI