Se stai ristrutturando casa, gestendo l’allestimento di un nuovo ufficio per la tua azienda, o seguendo un’operazione di compravendita complessa, sai quanto sia facile perdere il controllo. Hai investito tempo e risorse per definire il budget totale (il nostro obiettivo finale), selezionare fornitori e stabilire scadenze. Eppure, a metà percorso, potresti ritrovarti con la sgradevole sensazione che il costo finale stia lievitando e i lavori siano in ritardo.
Come è successo? Molto spesso, il problema è la mancanza di un monitoraggio oggettivo del valore effettivo del lavoro svolto.
A differenza delle procedure artigianali o dei fogli di calcolo “fatti in casa”, l’Earned Value Analysis è uno strumento di Project Management (mutuato anche dalla metodologia PMI) che ti permette di misurare scientificamente lo stato di avanzamento del tuo investimento immobiliare.

COS’E’ L’EARNED VALUE PER IL TUO PROGETTO IMMOBILIARE

L’Earned Value confronta quanto hai pianificato di spendere con quanto lavoro è stato effettivamente completato e quanto hai speso realmente. In sintesi, risponde alla domanda: “Quanto vale, in termini di budget, il lavoro che ho ottenuto finora?”.
Per ogni attività (es. “Rifacimento Bagno”, “Progettazione Arredi”, “Fase di Rogito”), si considerano tre dimensioni:

1. Valore Pianificato (Planned Value, PV): È il budget che avevi stanziato per il lavoro che, in base al tuo cronoprogramma, doveva essere completato fino a oggi. L’ammontare totale di tutto il PV è il Budget al Completamento (BAC), ovvero il costo totale previsto per l’intero progetto (es. costo totale della ristrutturazione).
2. Earned Value (EV): È il valore monetario del lavoro effettivamente completato fino a oggi. Non è quanto hai pagato, ma quanto vale il lavoro che puoi vedere. Se avevi preventivato €10.000 per l’impianto elettrico e l’elettricista ha completato il 60% del lavoro, il tuo EV è €6.000.
3. Costo Effettivo (Actual Cost, AC): È la somma di denaro che hai effettivamente speso finora per quel lavoro (es. fatture pagate all’impresa, acconti, ecc.).

COSA SI INTENDE PER EARNED VALUE?

Nello specifico si tratta di uno strumento che risponde a domande essenziali:

• A che punto siamo nel progetto?
• Quanto lavoro abbiamo svolto?
• Quanto manca per completare il tutto?
• Quanto abbiamo speso finora?
• Quanto spenderemo da qui in avanti?
• Quanto potremmo uscire dal budget?
• Quanto potremmo ritardare nella consegna del lavoro?

E così via. Questo perché con l’analisi dell’Earned Value Analysis prendiamo in esame tre elementi fondamentali: Scopo, Costi, Tempistiche. E’ un parametro di confronto fra il momento presente e quello pianificato e possiamo poi utilizzarlo anche in combinazione con altri strumenti come il Critical Path, ad esempio.

LE 3 DOMANDE ESSENZIALI A CUI RISPONDE L’EVA

Usando le metriche EVA, puoi finalmente avere risposte chiare su:

• Scostamento dei Costi (Cost Variance, CV): Stai spendendo di più o di meno di quanto dovresti per il lavoro che è stato completato?
  • CV = EV – AC. Se il risultato è negativo, stai sforando il budget.
• Indice di Prestazione dei Costi (Cost Performance Index, CPI): Quanto è efficiente ogni euro speso?
  • CPI = EV / AC. Se il risultato è inferiore a 1.0, la tua spesa non è efficiente (stai spendendo troppo).
• Scostamento della Pianificazione (Schedule Variance, SV): Sei in ritardo o in anticipo rispetto alla data prevista per quel lavoro?
  • SV = EV – PV. Se il risultato è negativo, sei in ritardo sul cronoprogramma.

Esempio: Se il tuo EV è €10.000, il tuo PV è €12.000 e il tuo AC è €13.000:

1. SV (Ritardo) = €10.000 – €12.000 = –€2.000. Sei in ritardo di €2.000 di lavoro pianificato.
2. CV (Extra Costo) = €10.000 – €13.000 = –€3.000$. Hai speso €3.000 in più per il lavoro svolto.

Devi correggere subito la rotta!

PREVEDERE IL COSTO FINALE (LE PROIEZIONI)

L’EVA non serve solo a guardare al passato, ma a prevedere quanto ti costerà il progetto alla fine, permettendoti di prendere decisioni importanti (es. tagliare spese altrove).

• Stima al Completamento (Estimate at Completion, EAC): Questa è la previsione aggiornata del costo totale del tuo progetto (ristrutturazione/acquisto). Se scopri che stai spendendo troppo (CPI < 1.0), devi ricalcolare l’EAC per non avere sorprese finali.
  • Una formula comune (che ipotizza la stessa inefficienza di spesa per il resto del progetto) è:

    EAC = BAC / CPI

L’Earned Value Analysis è uno strumento fondamentale. Che tu sia un privato che gestisce l’unica ristrutturazione della sua vita o un’azienda che gestisce l’investimento in un nuovo immobile, l’EVA ti dà la trasparenza e il controllo necessari per garantire che il tuo investimento immobiliare rispetti il budget e le scadenze.